Статьи

Покупателей квартир в новостройках в Подольске подчас дезинформирует формулировка о «свободной планировке». На самом деле на планировку такой недвижимости распространяются те же правила, что и на вторичные квартиры в Подольске. Таким образом квартиры с неузаконенной планировкой попадают на рынок недвижимости. При продаже и покупке подобных квартир в Подольске существуют определенные тонкости.

Термин «свободная планировка» трактуется как отсутствие межкомнатных перегородок и минимальное присутствие несущих стен. Однако законодательно это понятие не оформлено. Поэтому жилая недвижимость Подмосковья, продаваемая со свободной планировкой, на проекте уже имеет планировку, публикуемую в буклетах о жилом комплексе. Этот план уже учитывает теплотехнические качества и звукоизоляционные характеристики квартиры, а также нормы инсоляции и не требует дополнительных согласований при обустройстве.

При этом план, напечатанный в любом информационном источнике о квартире в Подольске или любом другом городе – примерный. Единственный документ, реально определяющий планировку квартиры – это план БТИ. Как правило, публикация и план идентичны, но бывают и расхождения.

При продаже вторичной недвижимости в Подольске собственником, который приобрел квартиру с отделкой от застройщика, могут быть обнаружены неприятные факты. Например, в плане БТИ перепутаны санузел и кладовая (гардеробная). На данном этапе уже сложно определить виновника ошибки: это могут быть ремонтная бригада недвижимости г. Подольск или сотрудников, начертивших план.

Такая сделка может быть совершена, но покупатель обязуется при этом согласовать перепланировку или переделать ее в соответствии с существующим планом БТИ.

Обнаружить такую ошибку важно как можно скорее, поэтому важно пользоваться услугами надежного риэлтора в Подольске с контактами внимательных оценщиков.

Если приобретая недвижимость в Подольском районе в новостройке, покупатель решает спланировать квартиру по своему вкусу, перепланировка согласовывается на общих основаниях. Разработку проекта желательно поручить опытному дизайнеру. Он разработает детали плана, который необходимо направить в эксплуатирующую организацию и жилищную инспекцию Московской области. После утверждения нового проекта квартиры в Подольске этими органами издается постановление о внесении изменений в планировку квартиры.

В городе Подольск на квартиры в новостройках действуют те же ограничения, что и для вторичной недвижимости: запрет на снос несущих конструкций, на размещение влажных зон над жилыми комнатами соседей, обязательное наличие окна в жилой комнате и т.д.

Все чаще крупные девелоперы объединяются в собственную компанию или созданию подразделение, оказывающее поддержку клиенту при разработке проекта по индивидуальной планировке. Ранее подобные услуги оказывал «серый рынок» и компании с низким рейтингом.
Вопрос о согласовании перепланировки недвижимости в Подольске, как и в других российских городах, неминуемо встает при перепродаже квартиры. Зачастую собственник искренне не подозревал о своих обязанностях по согласованию проекта. Ведь даже ликвидация встроенного шкафа, обозначенного на плане – тоже перепланировка. Специалисты БТИ четко отслеживают подобные отступления от плана на стадии подготовки к любой сделке с квартирой.

Существует статистика, согласно которой не более 5% переустройств квартир являются законными, т.е. согласованными с соответствующими органами. При этом доля согласованных переустройств среди квартир, выставленных на реализацию, разумеется, выше. Современный покупатель настроен на тщательную проверку приобретаемой недвижимости.

Риэлторы Подольска развеивают миф о том, что продажа квартир с несогласованной планировкой ощутимо затратнее. Это очевидная переоценка проблемы, ведь юридических препятствий для реализации такого жилья нет в городе Подольск. Недвижимость при заключении сделки купли-продажи рассматривается как совокупность прав на конкретные квадратные метры, а не технические их параметры.

Вывод: незаконная планировка не является препятствием к продаже вторичной квартиры в Подольске. Однако она накладывает на нового собственника обязанности по приведению квартиры в надлежащий вид, либо согласованию перепланировки в срок до полугода согласно Жилищному кодексу РФ. При этом необходимо обратиться в арбитражный суд Московской области и доказать факт отсутствия нарушений интересов граждан, угрозы жизни и здоровью ввиду переустройства квартиры.

Доказательством может служить акт строительно-технической экспертизы.

При покупке вторичной недвижимости в Подольске следует быть аккуратным, чтобы не стать собственником квартиры, переустройство которой узаконить невозможно.
Обычно квартиры с несогласованной перепланировкой выставляются на продажу по более низкой цене, но универсального правила не существует. При минимальных расходах на согласование, покупатели квартир не заостряют внимание на данном аспекте. Если же процесс узаконивания переустройства предполагается затратным, стороны заранее обсуждают вопрос скидки. Обычно ее размер – это стоимость согласования, вычитаемая из цены на недвижимость. Ведь все вопросы по согласованию перепланировки ложатся на плечи нового владельца. 

В худшем случае продавец может потерять до 25% рыночной стоимости объекта. Конечно, в эту цифру входят не только затраты на согласование перепланировки, ни и дополнительные расходы, потеря времени на бюрократические преграды.

На подмосковном жилищном рынке высоко котируется недвижимость Подольска. Новостройки с удачной перепланировкой могут и вырасти в цене, так как нетипичный проект выделяется из массы стандартных квартир.

В ряде случаев риелторы Подольска даже рекомендуют покупателям рассмотреть варианты квартир с несогласованным переустройством из-за скидки. Обратить внимание на подобные предложения стоит, если нет опасности разрушения дома и стоимость возврата к законной планировке несущественна в общем бюджете (обычно это запланированный ремонт приобретаемой квартиры).
Для покупателей, которым необходима коммерческая или социальная, военная ипотека в Подольске, несогласованная перепланировка может стать серьезным препятствием. Немногие банки готовы предоставить ипотеку на квартиру с незаконным переустройством. Поэтому обычно продавцы таких квартир ищут потенциальных покупателей, способных совершить сделку под наличный расчет.

Невозможно получить ипотечный кредит на квартиру с несогласованной перепланировкой, узаконить которую невозможно. Однако, банки готовы пойти на встречу желаниям клиента в случае, если согласование перепланировки реально. Покупатель нотариально заверяет обязательство по согласованию переустройства в течение полугода с момента заключения сделки, либо по возвращению квартиры к исходному состоянию согласно плану БТИ. Анализ такой недвижимости в Подольске ориентирован на оценку независимых компаний, которые указывают на возможность или невозможность согласования.
Очевидно, перепланировка квартиры осложняет жизнь и продавцу, и покупателю подобной недвижимости, а существующие ограничения порой не дают создать собственный нетипичный проект.

Приобретая земельный участок в Подольском районе для строительства жилого дома, Вы легко реализуете собственный «проект мечты». Если же Вы – городской житель и уход за собственным домом не вписывается в Ваше расписание, задумайтесь о даче в Подольском районе как оптимальный компромисс между фантазией и реальностью.

► Смотрите наши видео: новости, объекты, репортажи: