Статьи

Стоимость права собственности на объект недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи, не отражает реальной цены квадратного метра жилой площади. На самом деле показательным является стоимость ежемесячного обслуживания долгожданной квартиры.

И именно здесь новоселов может поджидать масса неприятных неожиданностей. Расценки на жилищно-коммунальное обслуживание объекта могут значительно отличаться от среднего показателя, что сразу отразится на бюджете новых хозяев недвижимости. Ниже будут рассмотрены основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении договора, связанные с объемами оплат коммунальных и прочих сопутствующих услуг.

Какие факторы влияют на объем выплат за обслуживание квартиры, и какова допустимая сумма переплаты.

Стоимость услуг водоснабжения, отопления, канализации и электричества устанавливается в законодательном порядке по определенному тарифу, что позволяет заранее прикинуть их сумму, учитывая местоположение и квадратуру нового жилья. Совсем иначе дело обстоит с платой за использование инфраструктуры дома и его техническим обслуживанием. Прикинуть заранее величину этих трат зачастую не представляется возможным, однако именно здесь кроются основные проблемы, т.к. сумма данных отчислений в значительной мере увеличивает ежемесячную плату за квартиру.

Владимир Яковлев – сотрудник компании «Диамант» считает, что сумма ежемесячных платежей за жилищно-коммунальное обслуживание находится в прямой зависимости от класса комфортности дома, управляющей компании и дополнительной инфраструктуры. «Хороший специалист по недвижимости всегда предупредит своих клиентов о том, что стоимость ЖКУ в новых домах (построенных за последнее десятилетие) всегда на порядок выше, чем в старом фонде. Это обусловлено рядом причин, среди которых: наличие паркинга, консьержка, охраняемая огороженная территория и т.д. Словом все то, чего нет в обычных домах старого фонда. В итоге разница в сумме ежемесячной квартплаты может быть очень значительной – иногда она выше почти в пять раз. Кроме дополнительной инфраструктуры, следует учитывать фактор управляющей компании. Такие предприятия чаще всего создаются самими девелоперами, поэтому величина выплат будет зависеть от добросовестности работы такой фирмы. Также на величину квартплаты влияет количество жилых объектов, входящих в ЖК – чем их больше, тем ниже суммы по счетам за каждую отдельную квартиру», - поведал г-н Яковлев. Поэтому каждый, кто решил поменять свое жилье в панельном доме на новое в новостройке, должны быть готовы к более высокой сумме платежей за ЖКУ.

Владислав Шибаев – независимый риэлтор – поясняет: «Конкретными цифрами, показывающими, где уровень платежей за ЖКУ ниже, мы не располагаем. Однако надо отметить, что за квартиры в домах повышенного класса комфортности и в новостройках, платить нужно больше. Кроме того, на стоимость оказывает влияние и район – чем он престижней, тем выше цены. При всем этом заранее определить и учесть все возможные риски практически нереально, но многие факторы, все-таки, можно распознать. Из опыта скажу – старайтесь собрать всю возможную информацию об управляющей компании».

Татьяна Пестрякова, ведущий специалист фирмы «Миэль», добавляет: «Величина расходов на эксплуатацию устанавливается компаниями, которые предоставляют эти услуги. Здесь важен фактор способа расчета, т.к. данные тарифы не регулируются государственным аппаратом, а устанавливаются самой организацией. В сумму платежей включены расходы на содержание инфраструктурных объектов, наличие охраны, размер прилегающих территорий, видеонаблюдение и т.п. Обычно сумма ежемесячных платежей находится в прямой зависимости от класса комфортности недвижимости – чем он выше, тем больше сумма отчислений».

Как прикинуть размер квартплаты в новостройке, которая еще не построена?

Определить размер ЖКУ при приобретении квартиры в еще не построенном доме гораздо проблематичнее. На данном этапе практически нет возможности подсчитать точную сумму таких платежей, кроме того не существует никаких гарантий, что со временем ее величина останется на прежнем уровне. Однако есть ключевые пункты, на которые необходимо сразу обратить внимание при подписании договора.

Комментирует Владимир Яковлев: «На старте строительных работ, когда управляющая фирма еще не назначена, предугадать объемы предстоящих отчислений практически невозможно. В таком случае, определить примерные суммы выплат можно только, если девелопер достаточно известен. Покупателю просто нужно получить информацию об управляющей компании, обслуживающей предыдущие объекты строительной организации. В случае если о девелопере известно мало и этот объект – единственное его детище, то следует принять во внимание косвенные признаки: каков тип применяемых договоров, есть ли офис, как он выглядит, как работают менеджеры и т.д. »

Ирина Щербинина, сотрудник риэлтерской фирмы «ИНКОМ-Недвижимость», отметила: «Если здание еще не построено, то сам застройщик может еще не знать, в какую сумму обойдется квартплата будущим обитателям объекта. В такой ситуации обычно ограничиваются предположениями, основываясь на: степени престижности района, наличие подземного паркинга, категория дома, размер квартиры и т.п. Еще одно правильное решение – это посетить уже построенные объекты и опросить их жильцов».

Платежи за подмосковные объекты выше

Бытует мнение, о дороговизне проживания в Москве, однако  сумма коммунальных и жилищных платежей здесь значительно ниже аналогичных оплат у жителей Подмосковного региона. Этот факт необходимо учитывать всем тем, кто решил перебраться в пригород в поисках более дешевого в обслуживании жилья.

Татьяна Пестрякова рассказывает: «Что касается тарифов на газ и электричество, то они установлены государством и неизменны для всей территории, а вот относительно отопления, воды и канализации, то здесь могут быть варианты. Связано это с тем, что стоимость последних определяет муниципалитет. На конечную сумму за эти услуги оказывает влияние степень удаленности жилья, протяженность коммуникаций, состояние труб и т.п. В итоге такие платежи могут быть выше столичных почти в пять раз.Как результат общая сумма расходов, связанных с содержанием жилья в Подмосковье, выше стандартной в Москве почти на 30%».

Елена Кудрявцева, риэлтор агентства «Корпорация Мосжилсервис», объясняет: «Как ни странно самые низкие тарифы на ЖКХ установлены в Москве. Это объясняется высокой плотностью населения. Кроме того, стоимость услуги ЖК тарифицирована, и составляет около 25рублей за 1 кв.м. Соответственно в пригороде тарифы не регламентированы государством и каждая администрация определяет их величину по-своему. В результате подмосковные ЖКУ стоят дороже».

Софья Лебедева, глава компании «МИЭЛЬ-Новостройки», добавляет: «Общая схема тарификации сильно отличается от московской – ее разработка поручается либо органам местного самоуправления, либо самими жильцами новостройки. При принятии окончательного решения по тарифам город не участвует, как результат подмосковные жилищно-коммунальные услуги стоят дороже московских».

Скажи мне кто твой сосед, и я скажу, сколько будет стоить ЖКУ

От того, кто ваши соседи во многом зависит состояние ваших нервных клеток – это всем известная истина, но существует еще один не менее важный фактор, на который соседи оказывают непосредственное влияние. Речь идет о сумме расходов на жилье. Вот несколько реальных примеров, о которых рассказал Владислав Шибаев:
В. Шибаев приводит примеры из своей практической деятельности:

«В качестве иллюстрации можно привести пример нового дома в Балашихе. Покупая квартиры, не все будущие жильцы знали, что основная масса их соседей работает в «Газпроме», т.е. является весьма состоятельными людьми. В итоге на общих собраниях жильцов зачастую принимались решения, сопряженные с увеличением стоимости обслуживания, что для оставшейся части жильцов было неприемлемо. Сумма ежемесячных платежей значительно отличалась от той, которая предполагалась при покупке квартиры. И такие случаи отнюдь не редкость. Для принятия решения о повышении тарифов иногда достаточно нескольких активных и состоятельных жильцов, которые стараются всячески благоустроить свою жизнь в этом доме. Предугадать такие ситуации практически невозможно. Поэтому я всегда советую своим клиентам при выборе жилья всегда быть внимательным к тому, кто их будущие соседи – дополнительная информация еще никому не повредила».

Конфликты с администрацией жилого комплекса

Трудности во взаимоотношениях жильцов и управляющей компании по-прежнему остаются актуальной проблемой. К числу самых серьезных неприятностей, связанных с обслуживанием и содержанием объекта недвижимости, можно отнести управляющую компанию, ведущую свою деятельность недобросовестно. Если покупателю не повезло вселиться в дом, где работает такая организация, то можно не сомневаться, что стоимость ЖКУ здесь будет на несколько порядков выше. Если жильцы выражают несогласие с таким положением дел, то зачастую конфликт рассматривается уже в судебном порядке.

Владимир Яковлев рассказывает: «Я считаю, что на величину разницы в сумме платы за квартиру, более других факторов оказывает влияние именно добросовестность управляющей компании. Фирмы, стремящиеся нажиться за счет жильцов, значительно завышают цены обслуживания. В качестве примера можно привести жилой объект, расположенный на улице Чертановская. Здесь девелопер сам создал и управлял деятельностью компании, обслуживающей данный объект. Фирма, как оказалось, решила вести свою деятельность недобросовестно, в итоге сумма расходов на ЖКУ оказалась завышена почти в четыре раза. Подача иска в суд привела к тому, что с жильцов все равно взыскали долги. Следующим шагом собственники недвижимости попытались переизбрать руководство строительной компании и поменять управляющую фирму, разумеется, данные действия встретили сильное противодействие со стороны последних. Самое основное затруднение при смене руководства – это организовать собрание, где будут соблюдены все требования, установленные законом. Про перемены к лучшему можно забыть, если жильцы будут не способны сами все это организовать. Таким образом, весь этот процесс может тянуться годами».

Владислав Шибаев поделился своим опытом по этому вопросу: «Основная трудность заключена в том, что очень часто после сдачи объекта в эксплуатацию девелопер навязывает обитателям дома свою управляющую компанию, которая часто бывает не очень порядочной. Не редки случаи обращения в суд. Мне довелось участвовать на одном из таких судебных процессов. Тогда жильцам удалось добиться справедливости и суд постановил возместить обитателям микрорайона почти 300тыс.рублей».

Практика показывает, что добиться справедливости, на сегодняшний день, реально только обратившись в суд – это единственный рычаг воздействия на недобросовестную компанию. Михаил Дамешек, глава Некоммерческого партнерства управляющих компаний, обслуживающих многоквартирные жилые комплексы Иркутской области, сообщил, что для успешного и быстрого окончания конфликта между собственниками и компанией необходимо обратиться в суд. Здесь также стоит отметить, что чаще всего дела такого рода решаются в пользу заявителя. Однако судебное разбирательство потребует немало времени. Добиться справедливости, используя другие методы, практически невозможно.

Не стоит отчаиваться – законники обещают, что в недалеком будущем поменять управляющую компанию станет на много легче. Чиновники уже приняли проект закона, который предусматривает ряд мер, обязывающих управляющие фирмы передавать жильцам всю необходимую информацию относительно дома и сопутствующих услуг. Проект также предусматривает систему наказания за невыполнение закона. Ужесточение мер объясняется тем, что без необходимых бумаг жильцы дома не могут начать процесс по смене управляющей фирмы. Необходимо отметить, что и ранее управляющие компании были обязаны предоставлять все необходимые документы, однако в жизни эта норма почти никогда не соблюдалась. Это объяснялось, прежде всего тем, что никаких санкций за нарушение данного правила законом не предусматривалось. На исправление данного недочета и направлен новый проект.

Большинство специалистов склоняются к мнению, что превращать конфликт в глобальный все-таки не стоит. Необходимо заранее озаботиться данным вопросом – внимательно изучить репутацию компании, управляющей домом, где вы намерены приобрести квартиру.

Еще один совет от эксперта Софьи Лебедевой – всегда при заключении контракта с управляющим предприятием очень внимательно изучить все условия. «До подписания договора гораздо легче оспаривать то или иное положение или статью расходов, чем после его подписания. Если тариф определяется самостоятельно, то необходимо занять активную позицию на собраниях собственников. Всегда следует учитывать, что чем престижней жилье, тем дороже его содержание», - поясняет специалист.

Действительно ли москвичей не интересует сумма квартплаты?

Мнения экспертов московского и регионального рынков недвижимости относительно того, насколько важным для современных покупателей является объем ежемесячных выплат, разделились.

Своим опытом делится Елена Кудрявцева: «Объемы ежемесячных отчислений на услуги по обслуживанию дома являются одним из главных факторов при покупке объекта недвижимости в Подмосковье. Большинство потенциальных покупателей уже на момент подбора жилплощади хотят знать, во сколько обойдется ее содержание. Однако нельзя сказать, что это решающий фактор при заключении сделки, но при сравнении нескольких объектов он может сыграть главную роль».

«В более половине случаев при подборе жилья будущие собственники интересуются стоимостью коммунальных и жилищных услуг. Если их объем будет превышать средний уровень, характерный для объектов данного типа, то покупатель может отказаться от сделки», - рассказывает Владислав Яковлев.

При этом многие специалисты утверждают, что будущих покупателей первым делом интересует стоимость приобретения жилья и их мало интересует стоимость его содержания.

Наталья Тамарина, риэлтор агентства «МИЭЛЬ-офис на Маяковской», поделилась своими мыслями: «Из моего опыта скажу, что покупателей любого типа жилья размеры ежемесячного обслуживания квартиры интересуют в самую последнюю очередь. Основными критериями являются стоимость приобретения и район, в котором расположен объект.

Если оба указанных параметра соответствуют пожеланиям клиента, то к вопросу об объемах коммунальных платежей покупатель может и не вернуться. За мою практическую деятельность еще ни один клиент не отказался от понравившегося объекта из-за высокой стоимости его обслуживания».

Владислав Шибаев объясняет: «Мой практический опыт показывает, что самым весомым аргументом, работающим в ту или иною сторону, является стоимость одного квадратного метра. При этом я всегда предупреждаю своих клиентах об опасностях, которые могут их подстерегать, ели игнорировать вопрос стоимости обслуживания жилья. Однако все полагаются на «авось». Осознание важности этого вопроса обычно приходит, когда уже слишком поздно. С другой стороны, люди тратят много сил на сам процесс купли/продажи, и обращать внимание еще и на фактор объемов квартплаты у них уже не остается ни времени не сил.»

Г-жа Лебедева поясняет: «Клиенты, которые интересуются будущей стоимостью коммунального обслуживания объекта недвижимости, обычно хотят приобрести загородный дом, который отличает большая площадь помещений. Подбирая такой тип недвижимости, клиент действительно может предпочесть более дешевый в обслуживании объект».
Ирина Щербинина считает: «За годы моей профессиональной деятельности в области недвижимости было всего два случая, когда клиент интересовался стоимостью ежемесячного обслуживания. И это очень удивляет, т.к. заранее знать стоимость обслуживания объекта очень важно».

Данное утверждение является бесспорной истиной. Однако учесть все нюансы все равно не представляется возможным. В любом случае, чтобы жизнь после покупки квартиры была комфортной и спокойной, необходимо уделить внимание вопросу стоимости квартплаты.

► Смотрите наши видео: новости, объекты, репортажи: