Статьи

Основная масса покупателей московской недвижимости по-прежнему отдает предпочтение малометражным квартирам. Повышенным спросом пользуются именно однокомнатное жилье. Согласно данным статистики поисковой системы Яндекс, количество запросов от ищущих однокомнатные квартиры почти на 30% выше, чем от соискателей двухкомнатного жилья.

Данные цифры подтверждает оценка и от компании «Миэль», специалисты которой утверждают, что объектом более половины договоров купли/продажи являются однокомнатные квартиры. Жители Москвы приобретают малогабаритное жилье даже без ремонта и не обращая внимания на тот факт, что стоимость 1кв.м. в двух или трехкомнатных квартирах на порядок ниже.

Повышение спроса на однушки

Большинство покупателей столичных квартир интересуется однокомнатным жильем с малым метражом, относящимся к эконом-классу. В качестве примера: осенью прошлого года через поисковую систему Яндекс подбирало себе однокомнатное жилье более 71тыс.пользователей, двухкомнатные квартиры искало 54тыс.человек. Согласно этим данным спрос на двухкомнатное жилье ниже, чем на однокомнатное, почти на 25%. Самым низким спросом пользовались трешки – около 33тыс.запросов. Данная ситуация продолжает сохраняться на рынке уже много месяцев подряд. В этом году разрыв между однокомнатными и двухкомнатными жилыми активами составил 27%.

Необходимо отметить, что прирост спроса не сопровождается ростом соответствующего предложения. Согласно данным Центрального информационного агентства недвижимости самое большое число квартир, выставленных не продажу, имеет две комнаты – около 28тыс.объявлений, а также три комнаты – 27тыс. объектов. Что касается однокомнатного жилья, то его на рынке около 21тыс.предложений, что почти на 26% меньше многокомнатных вариантов. Аналогичные ситуации с предложением квартир и на других интернет-порталах, посвященных столичной недвижимости. Однако превышение спроса над предложением совершенно не смущает потенциальных покупателей. Согласно данным сотрудников компании «Миэль», более половины всех подписанных договоров составляет однокомнатное жилье.

Статистические данные других агентств подтверждают данную информацию, а в некоторых случаях, эта цифра достигает и гораздо большей величины. Таким образом, не менее половины покупателей недвижимости в Москве предпочитает однокомнатное жилье. Здесь следует учесть то, что предложение однокомнатных квартир обычно в несколько раз ниже спроса на него, а в период сезонной активности – в десятки раз. В такой ситуации девелоперы сосредоточили свое внимание на постройке жилых домов с превалированием однокомнатных квартир.

Цена находится в прямой зависимости от спроса

Как известно высокий спрос, который не в состоянии в полной мере удовлетвориться соответствующим предложением, приводит к повышению цен. Это характерно и для рынка недвижимости – цена однушек постоянно растет. Специалист компании "Простор", Дмитрий Баландин, рассказывает: «Большинство людей полагает, что на однокомнатную квартиру найти деньги проще, поэтому такое жилье являются своего рода разменной монетой. В результате число покупателей однушек обычно гораздо больше, что приводит к росту стоимости таких объектов». Продавцы, зная о величине спроса на их недвижимость, все время стремятся поднять цены до максимально допустимого уровня.

Повышение стоимости на московские однокомнатные квартиры продолжается уже несколько месяцев. С осени прошлого года цена за 1кв.м. столичных малометражек выросла на 10тыс.рублей. Такая ситуацию положительно отразилась на бюджете тех, кто приобрел такое жилье в начале прошлого года – их недвижимость подорожала в среднем на 6%. Как ни странно, цена на такие объекты продолжала повышаться и во время традиционного спада активности – во время новогодних торжеств. Расценки на двухкомнатное жилье тоже повысились, но в гораздо меньшем объеме – лишь на 5%. Что касается квартир с тремя комнатами, то цена квадратного метра здесь даже немного уменьшилась.

Квартирные распродажи

По данным риэлтерских агентств сегодня средняя цена на однокомнатную квартиру в Столице составляет примерно 7.7.млн.руб., квартиры с двумя комнатами стоят около 10.5млн.руб., стоимость трешек соответствует 17млн.руб. Разлет в примерно 3млн.рублей является значимым фактором для большинства покупателей. Это особенно актуально в свете того, что за эту сумму денег можно купить еще один объект в московском пригороде. Согласно данным Центрального информационного агентства недвижимости, самые бюджетные варианты (до 40кв.м.) расположены за МКАДом и стоят от 1.7млн.рублей. Стоимость двухкомнатных квартир в этом районе стартует от 4-х млн. рублей.

Необходимо учитывать, что цена 1кв.м. в однокомнатном жилье стоит дороже, чем в многокомнатных вариантах такого же класса. Этот вывод подтверждают данные компании «Индикаторы рынка недвижимости». Существуют ситуации, когда разница в ценах изменяется в ту или иную сторону, но всегда стоимость 1кв.м. однокомнатного объекта продолжает быть самой высокой. В качестве примера: примерная цена за 1кв.м. московской однокомнатной квартиры в начале года составляла 175тыс.руб., при этом стоимость 1кв.м. в трехкомнатной квартире была равна 165тыс.руб. Г-н Баландин поясняет: «Здесь можно провести аналогию с приобретением товара оптом – чем больше единиц товара приобретаешь, тем ниже цена за одну штуку. Т.о. можно говорить о, своего рода, скидке на стоимость 1 кв.м. за счет приобретения большего числа квадратов».

Тем не менее, потенциальных покупателей такая скидка не всегда привлекает. Их большинство не гонится за числом квадратных метров. Это легко объясняется, прежде всего, с тем, что общая площадь двухкомнатного жилья больше однокомнатного и в итоге его стоимость будет выше. Поэтому однушки остаются самым доступным московским жильем.

Свое маленькое жилье милее съемного

Создается впечатление, что основная масса жителей столицы снова готова переехать в тесные квартиры. Баландин считает: «Ситуация связана с тем, что собственники жилой недвижимости в мегаполисе установили очень высокие цены на свои объекты и гражданину со средним достатком накопить на просторную квартиру практически нереально, поэтому эта часть населения предпочитает скромное жилье».

Владимир Агруц, эксперт агентства «Центральный Департамент Недвижимости», выразил согласие с указанным выше мнением: «Более ли менее реальная доступность однокомнатного жилья – это основной фактор, объясняющий высокую долю их продаж. Объясняется это просто: число людей, которые могут купить квартиру за 5млн.рублей во много раз больше, чем число соискателей, которым по средствам 3-х комнатное жилье, т.к. ее стоимость во много раз выше. Также нельзя оставить без внимания тот факт, что основная масса сделок заключается с привлечением заемных средств, а для получения кредита и его погашения нужен высокий доход».

Эксперты отметили общую тенденцию – с каждым годом увеличивается число людей, желающих приобрести жилье в собственность с привлечением заемных средств. Этому есть ряд причин, среди которых: зачастую выплаты по кредиту составляют гораздо меньшую сумму, чем объемы арендных платежей. Такой вариант для большинства людей является более привлекательным, т.к. человек уже имеет возможность жить в своем жилье, что создает ощущение некой стабильности.

Также важен другой фактор – постоянное повышение цены на недвижимость при неизменной или падающей покупательной способности граждан, сопровождаемые нестабильностью в экономике. В таких условиях жилье эконом-класса в большинстве случаев является единственной возможностью иметь свой дом.

Не менее занимателен и тот факт, что еще в прошлом году основная масса покупателей интересовалась более просторным жильем в пригородах, однако сейчас ситуация кардинально изменилась. Покупатели руководствуются принципом – «пусть скромнее, но ближе к месту работы, чем просторней, но за преградой из автомобильных пробок». Кроме того, в последнее время наблюдается рост цен на Подмосковную недвижимость, и, в некоторых случаях, московская малогабаритка может стоить дешевле жилья в пригороде.

Еще одна массовая тенденция – приобретения жилья без ремонта. Эксперты отметили, что число людей, согласных доплачивать за ремонт, становится все меньше. Согласно статистическим данным, с внутренней отделкой выставлено на продажу всего 17% жилья. Дмитрий Баландин поясняет: «Владельцам объектов недвижимости свойственно заламывать стоимость сделанного ремонта, при этом вкусы бывших и новых хозяев зачастую не совпадают. Да и без ремонта жилье стоит дешевле и его всегда можно сделать самостоятельно».

Квартира в городе – для тех, кто предпочитает жить один

Существует еще одна возможная причина повышенного спроса на однокомнатное жилье. Однокомнатные объекты ищут те покупатели, которые планируют в ближайшем будущем жить в одиночестве, либо просто не заводить большую семью. Статистические данные за последнее время свидетельствуют о том, что доля холостяков, живущих в мегаполисах, все время увеличивается. Ситуация напоминает эпизод из старого кино, когда герой утверждал, что вся жизнь теперь становится малогабаритной.

Существует мнение, что в крупных городах скоро останутся только одинокие люди. Согласно научным изысканиям западного социолога Кристофера Сводера, число людей такого рода в мегаполисах постоянно прирастает, но называть их одиночками некорректно – они относятся к категории индивидуалистов. Такие люди осознанно идут на отказ от социальных связей определенного типа, при этом они абсолютно не ощущают одиночества.

Однокомнатная квартира в Столице может стать выгодной инвестицией

Для современных обитателей мегаполисов однокомнатное жилье является только первым шагом - обычно люди не планируют остаться здесь навсегда. Покупатели сразу думают о том, как они его со временем продадут. Многие однушки являются стартовой площадкой для молодых семей, позволяющие им ощутить себя полноправным владельцем московского жилья. О расширении своей жилой площади такие пары задумываются значительно позже. Большинство специалистов рынка недвижимости заметили, что средний потребитель жилья претерпел изменения. Будущие собственники уже на собственном горьком опыте знают, что такое резкое падение и повышение цен на недвижимость. Поэтому они стали все больше внимания уделять вопросу ликвидности жилья. Реализовать однокомнатное жилье на много проще, спрос на него стабильно повышен, а предложение еще не достаточно велико. В такой ситуации ряды желающих приобрести однокомнатную квартиру в Москве пополняются еще и теми, кто ищет промежуточный вариант.

Согласно мнению г-на Баландина, время продажи столичной квартиры с одной комнатой составляет примерно 1.5 месяца, тогда как многокомнатное жилье может продаваться до трех месяцев.

В число желающих приобрести однокомнатные квартиры входят и инвесторы, планирующие сдавать ее в наем. Основная масса квартиросъемщиков ищут жилье в ценовом диапазоне от 25 до 27тыс.рублей в месяц. Такая ставка аренды характерна для жилья квадратурой до 36 метров. Необходимо отметить, что на втором месте по популярности также идут однокомнатные квартиры, только с более комфортными условиями и просторными кухнями. Жилье такого типа по популярности совпадает с двухкомнатными вариантами, площадью до 42кв.м. и квартирами, расположенными в неблагоприятных районах Москвы. Эксперты компании «Инком-Недвижимость» утверждают, что повышенный спрос на жилье с одной комнатой связан с их более доступной стоимостью. Кроме того, среди арендаторов велико число холостяков и молодых семей, нежелающих переплачивать за дополнительные метры.

Владимир Агруц считает: «Чтобы не держать на руках или счетах в банках некую сумму свободного капитала, люди предпочитают приобретать объекты недвижимости. Наиболее ликвидными активами являются однокомнатные квартиры – отсюда и высокая заинтересованность в этих объектах со стороны инвесторов».