Статьи

Запреты запада стали действительными как раз в тот период, когда в России был зафиксирован самый высокий темп и объем строительства жилья. Нельзя не обратить внимания на огромное количество взятых людьми ипотечных кредитов, которые были выгодными в момент заключения сделки. Сейчас же, как покупатели, так и инвесторы находятся в замешательстве: рентабельно ли брать деньги у банка на приобретение квартиры сейчас, ведь покупать недвижимость в условиях санкций кажется не самой лучшей идеей. И все же люди не знают что делать: брать ссуду пока проценты не увеличились, или, напротив, повременить и дождаться того времени, когда стоимость на недвижимость не начнет падать.

Факты, события и цифры, касающиеся летней ситуации на рынке недвижимости

Факт №1. Строительство жилой недвижимости чрезвычайно важно для нас. В текущем году в России было заселено на 30% больше домов, чем в прошлом. Согласно информации Федеральной службы статистики страны, в I квартале 2014 года,178,0 тысяч квартир были введены в эксплуатацию, что составило 131,0% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Наибольшее количество приобретаемых площадей было построено в Краснодарском регионе, Москве и области, Санкт-Петербурге. О развитии сферы строительства недвижимости свидетельствует и тот факт, что сравнительно с 2013, в 2014 году на территории Санкт-Петербурга было возведено на 72% больше многоэтажных домов. Более того, в столице РФ в прошлом году было сдано 8,6 млн. кв. метров, многие получили разрешения на застройку 42 млн. кв. метров. Эти цифры могут превратить город федерального значения в один из трех мировых лидеров по скорости постройки жилья.

Факт №2. За последние несколько лет замечено значительное снижение ставок процентов по ипотечным кредитам. Известно, что к 1 июля 2014 года Центробанк России обозначил среднюю ставку по ипотечным ссудам отечественных банков в размере 12,2%. Ранее она была выше и со временем снижалась, кризис 2008 года заставил ее вырасти, но все же ставка по ипотечным ссудам вернулась на прежний уровень.

Факт №3. Люди все чаще берут ипотечные кредиты. Такая информация была получена в результате положительного эффекта предыдущего пункта: небольшой процент и появилось много стремящихся взять у банка деньги в долг. Центробанк России сообщает, что на 1.07.2014 года было получено множество кредитов на сумму около 764 млрд. руб., что на 43% больше, чем за соответствующий отрезок времени прошлого года.

Период с января по июль 2014 года был довольно продуктивным с сфере выдачи долгосрочных кредитов на жилье для Сбербанка. Финансово-кредитному учреждению удалось выдать более 402 млрд. руб. Эта цифра на 70% больше, чем в предыдущем году.

Факт №4. Кредиты берутся, но с оплатой возникают некоторые трудности. Центробанк предоставил данные, согласно которым, общий долг по выданным кредитам на 1.07.2010 г. составляет порядка 1,54 трлн. руб., а к июлю текущего года задолженность составила 2,92 трлн., другими словами, за 2 года увеличилась практически на 90%.

Причины такой печальной статистики могут таиться как в натуре человека, который без особого удовольствия расстается с заработанными финансовыми средствами для уплаты денежных обязательств, или же во внешних экономических условиях, благодаря которым люди все еще не могут почувствовать себя защищенными и быть уверенными в завтрашнем дне. Увольнение с престижной работы, рост цен, появление маленького члена семьи, проблемы в бизнесе становятся причинами задержки или прекращения исполнения кредитных обязательств. Говоря другими словами, количество неблагонадежных заемщиков растет с каждым днем.

Время Х: 1 июля 2014 года и последующие события

Событие №1. 29 июля Соединенные Штаты Америки реализовали введение санкции против 3 банков России, а уже 31 июля «черный список» полонили еще некоторые серьезные учреждения. Из-за санкций запретными считаются сделки с эмиссионными ценными бумагами, облигациями и денежными обязательствами, реализованными после 1 августа и с периодом погашения более 3 месяцев. Более того, многие решили, что покупать недвижимость в условиях санкций невыгодно, а все благодаря тому факту, что многим банкам нельзя выдавать долговременные кредиты. Запреты ввели на один год, но существует возможность их повторного рассмотрения через 90 дней.

Событие №2. Пресс-служба ЦБ РФ сообщает, что 25 июля 2014 года, Советом директоров Банка России было решено увеличить основную ставку до 8,00% годичных. Замедление роста цен в июле текущего года происходит не так быстро как прогнозировали. В результате чего возросла возможность инфляции, связанной не только со сложившейся напряженной ситуацией, ее влиянием на стоимость российской валюты, но и с возможными изменениями в налоговой и тарифной сфере.
В том случае, если основная ставка вырастет до 8%, повышения процентной ставки ипотечных кредитов также не избежать. Вот, к примеру, Сбербанк предлагает новую акцию под названием «12-12-12» (максимальная продолжительность кредита – 12 лет, годовая ставка 12%, наименьший начальный взнос 12%). Примечательно, что с 1 июля текущего года цифры сменились на «13-13-13». Учреждению, все же, удалось немного смягчить повышение – если вы берете кредит, суммой больше 4,2 млн. руб., то ставка уменьшается на 0,5%, то есть стает 12,5%. Акция действительна до конца сентября 2014 г.

В результате выходит, что жилой недвижимости строится много, вдобавок ко всему, в большинстве случаев используются финансовые вложения соинвесторов – приобретателей квартир и банков, поскольку кредитные линии являются открытыми почти на каждом объекте. Согласно фактам, зачастую девелоперы вкладывают не более 15-20% личных средств. Большинству покупателей также не обойтись без ссуд. Число ипотечных сделок может достигнуть 70%, многое зависит от региона и класса новостройки.

Может создаться впечатление, что запреты Запада в отношении отказа на получение долгосрочных кредитов основными российскими банками могут стать причиной резкого снижения финансового спонсирования девелоперов-застройщиков и числа ипотечных ссуд, увеличения ставок и размера первоначального вклада и более требовательному подходу к кандидатам на получение кредитов. Поразмыслив, многие решают, что покупать недвижимость в условиях санкций это безумство. Но все ли так плохо? Может ли, страна помочь банкам? Необходимо только использовать золотовалютные запасы (больше 470 млрд. долларов), или же обратиться к Фонду государственного благосостояния, который владеет 87 млрд. долларов, и выдать финансовым учреждениям отказанные Западом кредиты. Тогда России не будут страшны никакие последствия.

Что считают эксперты

Часто случается, что опасения жителей страны не оправдываются. Дабы рассмотреть сложившуюся ситуацию более детально, нам пришлось обратиться к экспертам и аналитикам. Мы задали самые актуальные вопросы для потенциальных покупателей, вкладчиков и торговых посредников по продаже недвижимости: смогут ли санкции Соединенных Штатов и Евросоюза негативно сказаться на рынке недвижимости страны? Следует ли надеяться на снижение стоимости?

Директор Управления ипотечного кредитования столичного Кредитного Банка рассказала, что на сегодняшний день ситуация с недвижимостью в России является одной из самых стабильных. Люди в нашей стране отдают предпочтение уверенности в завтрашнем дне и понимают необходимость иметь собственное жилье. Актуальность недвижимого имущества всегда будет стабильной, в особенности на стандартные квартиры (к примеру, однокомнатная недвижимость в Подольске). Часто процесс приобретения совершают в  инвестиционных целях. Но все мы сейчас понимаем, что рынок розничного кредитования не развивается в былом темпе: увеличивается уровень закредитованности населения, финансовые учреждения более избирательно относятся к возможным заемщикам.

Учитывая актуальную рыночную ситуацию, санкции, скорее всего, все же будут иметь влияние не только на рынок недвижимости, но и на работу банков, что в будущем может иметь незначительные последствия в виде перераспределения частей рынка между крупными ипотечными игроками. Сокращение фондирования и заграничных привлечений для банков может отобразиться на росте ставок.

Руководителем отдела изучений и анализа Группы ПСН было отмечено, что на современном этапе санкции не являют собой значительной угрозы для стабильности рынка недвижимости. Но все же, период действия запретов ЕС и США определяет степень влияния и возможные последствия для рынка недвижимого имущества.

Результаты действий санкций можно примерно поделить на две группы: произошедшие и предполагаемые.

Среди произошедших необходимо обратить внимание на:

1. Откладывание иностранными инвесторами реализации предпринимательских проектов в РФ (в разнообразных областях рынка недвижимости) до момента окончания военных действий на территории Украины.

2. Более тщательный анализ банками новых девелоперских проектов.

3. Повышение интереса к недвижимости как к активу для частных вкладчиков.

Предполагаемое влияние на рынок недвижимости:

1. Благодаря подорожанию валюты, возможно увеличение банками ставок процентов по ипотечным и потребительским кредитам. При этом некоторые финансовые учреждения могут отдельно урезать активность кредитозаемщиков по ипотеке, использовав завышенные процентные ставки.

2. Уменьшение объема денежных инвестиций девелоперских проектов может привести к снижению уровня новых построек в 2015 году.

3. Рынок арендных домов и квартир может потерять иностранных клиентов, которые работают в России на контрактной основе или в западных организациях.

4. Скорее всего, самым крупным отечественным банкам необходимо будет продолжать финансировать в долг девелоперские проекты, которые находятся в процессе постройки или на завершающей стадии.

Руководитель АН «РБНО» также высказал свое мнение, касаемо санкции ЕС и США. Он заявил, что в результате сложившейся ситуации, вполне объяснимыми будут ослабление курса рубля и подорожание многих товаров в стране. Уменьшение реальных доходов станет для многих важным фактором снижения покупательских способностей населения. Естественно, платежеспособность и интерес людей к квартирам и домам также ограничится.

За последние годы рынок недвижимости развивался очень стремительно и сегодня выглядит довольно насыщенным в некоторых его сегментах. На некоторых территория он даже перенасыщенный (первичная и вторичная недвижимость в Подольске, в Подмосковье; жилые, офисные здания и помещения, которые сдаются в аренду). Не смотря на не очень положительные прогнозы, количество строительных объектов и открытие новых площадей не будет существенно уменьшаться. Дело в том, что они кредитуются в рублевой валюте, которая играет важную роль на внутреннем рынке, и повышение стоимости финансового спонсирования на несколько процентов годовых не является для девелоперов причиной отказа от строительства. Что касается «выносливости» банковской системы России, руководитель АН «РБНО» заявил, что она поддается влиянию внутренних факторов, а не внешних (так было раньше и будет всегда). Это нехватка капитала, подозрительные и авантюристичные операции, недостоверные отчеты и другие характерные черты «деятельности», которые регулярно обнаруживают ЦБ в кредитных учреждениях различного уровня. Создается впечатление, что некоторым отечественным банкам поставлена задача самоуничтожения и без американских или европейских санкций.

Поэтому что касается «стоимости недвижимого имущества после санкций», ослабевающий спрос формирует тенденцию к ее снижению, в то время как сторона предложения стремится если не повысить, то хотя бы удержать их на одном уровне. Различные сферы рынка недвижимости обладают своей спецификой, поэтому ожидать снижения цен на жилье можно, но скорее всего, такая ситуация сложится для домов и квартир эконом-класса в некоторых областях страны. Рост цен возможен для элитного жилья.

Более того, рынок недвижимого имущества выделяется большой пассивностью и низкой гибкостью спроса по цене. Настоящим снижением или повышением стоимости можно было бы назвать изменение на 7-8 и более процентов. А небольшие ценовые отклонения на 2-4% особой роли не играют. Стоит отметить, что в нашей стране наблюдают и сравнивают цены предложений, а не стоимость реальных договоренностей.

Подытожив, можно сказать, несмотря на то, что рынок финансовой недвижимости отметился быстрой реакцией на уменьшение интереса серьезных инвесторов Запада, вызвав серьезное падение стоимости и арендных ставок, то сфера жилья оказалась более невосприимчивой и неизменной. Поэтому покупать недвижимость в условиях санкций можно, особенно жилую. Эксперты говорят о незначительном росте нормы процента по кредитованию на жилье и специальном сдерживании количества заимодателей. Квартиры все также будут привлекательны для приобретения, но уровень платежеспособности может упасть. Следует быть готовым и настраиваться на небольшое снижение цен, особенно в областях, но нельзя не упомянуть и о противодействующих факторах, потому говорить о стабильной тенденции падения стоимости пока не стоит.
► Смотрите наши видео: новости, объекты, репортажи: