Статьи

Практически 10 лет отечественным дольщикам приходится страдать из-за безответственного отношения застройщиков. Скорее всего, в ближайшее время такая ситуация останется неизменной, поскольку над специальными законодательными изменениями, которые были бы настоящим решением для обведенных вокруг пальца пайщиков, все еще работают. Какими же должны быть меры, необходимые для протекции дольщиков? Какие пункты прописаны в гражданском и уголовном судопроизводстве являются поддержкой застройщиков? В чем состоит суть специальной процедуры привлечения к ответственности виновников, и какие ее недостатки? Ответы на эти и сопутствующие вопросы вы получите в нижеизложенной статье. 

Действия по защите дольщиков

Вложив свои финансы в новостройку, вы, естественно, хотите как можно скорее получить новую квартиру и въехать в нее. Но не думайте, что оплатив все необходимые процедуры, вы избавляете себя от дальнейшего контроля процесса. Важно всегда быть в курсе событий – с момента инвестиции финансов и до вручения вам, как владельцам, ключей от жилья. Большинство дольщиков считают, что заплатив определенную сумму, они вскоре просто и легко получат столь желаемую квартиру. Из-за таких мыслей реакция на определенные проблемы с застройщиками возникает чересчур поздно. Только некоторые из них сознательно подходят к делу и стараются как можно активней интересоваться всеми особенностями процесса, в дальнейшем такие персоны получают именно тот результат, который им нужен.

Редко, но все же бывает, когда участник строительства старается всегда быть в курсе всевозможных событий, касающихся стройки, он понимает, что от этого зависит его положение во время сдачи объектов: получит ли он жалеемое или же станет частью группы дольщиков, которые днем и ночью дежурят возле государственных органов и жалуются на то, что из-за «недобросовестных аферистов-застройщиков» они остались без копейки.
При этом необходимо обратить внимание, что когда дольщики стараются решить что-то с помощью обивания порогов органов, не исключая надзорных, время идет и реализовать какие-то действия с целью защиты интересов жертв становится значительно сложнее, так как вполне вероятно, что их финансовые средства уже поделили и потратили.

Необходимо не забывать, что в некоторых ситуациях никакие законы или правила, которые, как считают дольщики, должны обеспечивать их интересы, не могут максимально вернуть потраченные деньги и нервы в результате действий застройщиков.

Но тот, кому хотя бы единожды пришлось попасть в не особо приятную ситуацию, отлично осведомлен в том, что ответственность банков – это, конечно, в некотором роде, довольно серьезное основание для спокойствия, но когда этому самом банку необходимо действовать, ощущение покоя куда-то девается. Финансово-кредитные учреждения зачастую используют юридические службы, которые наверняка сделают все от них зависящее, чтобы не выплатить обманутым людям ни рубля. Та же самая ситуация и с получением страховки, дольщикам-жертвам придется потратить немыслимое количество нервов, времени и денег, чтобы получить желаемый результат.

С начала 2014 года оформление соцстраховки гражданской ответственности рассматривается как обязательная, поскольку без нее застройка не может быть реализована, так же как не может быть подписан договор по долевому строительству. Но на практике оказывается, что лишь немногие застройщики действительно выполняют этот пункт, остальные же стараются любыми способами увильнуть от этих обязанностей из-за дорогой стоимости самой страховки.

В случае задержки сроков реализации новостройки, дольщики должны моментально среагировать на сложившуюся ситуацию, поскольку вполне возможно, что застройщики и дальше будут вам рассказывать различные истории и кормить «завтра», «ну через пару дней», «все будет очень скоро».

В современном мире результат получает только тот дольщик, который настырно и уверенно пытается все разузнать. Иначе вам не удастся избежать обманщиков, жуликов и прочих людей, желающих нажиться на ваших проблемах.

Исследование работы застройщика для дальнейшего принятия решений

В том случае, если застройщику вздумалось перенести дату сдачи объекта в эксплуатацию или нарушить другие обязанности, прописанные в договоре, дольщик, опираясь на действующее законодательство и на задокументированное соглашение, обязан принять решение – требовать ли ему неустойку или же разорвать договор долевого участия.

Одной из главных задач дольщика является прогнозирование рисков, исходящих от застройщика, поскольку вполне возможно их появление в будущем, а для этого необходимо исследовать деятельность той компании, которой вы вверяете свои заработанные деньги и постройку своего будущего жилья. Итак, начать желательно с изучения финансовой отчетности застройщика и оценки его финансовых возможностей, вы должны оценить и решить для себя, в состоянии ли застройщик  продолжать свою деятельность в направлении строительства новостроек.

Естественно, не каждый дольщик будет иметь желание и возможности заниматься анализом финансовой отчетности, но все же желательно сделать все возможное, ведь так вы сможете узнать, достаточное ли количество денежных средств есть на сегодняшний день у застройщика и сможет ли он продолжить строительство. Нередки случаи, когда после таких информационных поисков и «копаний», оказывается, что компания практически банкрот и вполне возможно, что вскоре кредиторы станут причиной прекращения ее деятельности.

Не исключено, что финансовая отчетность продемонстрирует достаточный уровень финансовой независимости застройщика и возникающие проблемы являются результатом только небольших накладок, которые не систематичны и случаются чрезвычайно редко. Более того, они никак не повлияют на строительство вашего недвижимого имущества. Во всяком случае, у вас будет теплиться надежда на то, что, несмотря на нарушение сроков, скоро все наладится. 

Помимо изучения финансовой стороны компании, можно получить больше информации благодаря выписке из ЕГРЮЛ. Она позволит дольщику узнать, не происходили ли в компании в последнее время какие-то серьезные кадровые изменения. Опыт показывает, что из-за определенных проблем в организации, в том числе финансовых, находились некоторые предлоги для изменения руководителей и прочих представителей ответственных должностей.

Благодаря электронным страничкам местных судов можно узнать о наличии различных исков на деятельность застройщика, а также проверить возможность появления некоторых претензий с налоговой службы или других лиц. Уделить внимание необходимо и различным форумам дольщиков, где можно получить некоторые ответы на свои вопросы и узнать определенную информацию. Всевозможные другие источники информации, к примеру, СМИ, смогут представить вам все необходимые факты, влияющие на ваше дальнейшее решение.

Если после длительного и тщательного анализа было отмечено, что трудности застройщика не носят систематичного характера и не будут иметь серьезное влияние на время сдачи объекта и его качество, то дольщику желательно все-таки поторопиться и отправить иск в суд с целью защиты своих интересов и требования с застройщика выплаты штрафа за несоблюдение обязанностей по сделке. 

Еще в судовом порядке можете потребовать с застройщика определенную сумму в качестве выплаты за моральный вред, включая нарушение срока введения многоэтажного дома в эксплуатацию. Анализ судебной практики предыдущих годов подтверждает возможность получения финансовых средств за несоблюдение обязательств, прописанных в договоре.

Получение неустойки, не расторгая соглашение о долевом участии, имеет смысл только тогда, когда все еще существует возможность сдачи объекта недвижимого имущества с небольшим отклонением от ранее утвержденных сроков.

Но в том случае, если после анализа деятельности застройщика выяснилось, что дальнейшее строительство невозможно, нужно приступить к соответствующим действиям, но только в немного другом русле. Более детальную информацию вы можете узнать благодаря ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ. Также вы можете разорвать договор, основываясь на срыве сроков реализации многоэтажки, отправив  соответствующую жалобу в суд.

Но сам процесс аннулирования договора состоит не только в том, чтобы застройщик в четко обозначенные законом сроки должен возвратить деньги, но и в том, чтобы выплатить дольщику определенные проценты как плату за пользование его финансовыми средствами на протяжении всего периода. В результате таких действий дольщик может забрать свои деньги до того момента, когда в сторону застройщика начнут поступать массовые официальные жалобы. Из-за небольшого количества исков застройщик может беспроблемно отдать средства дольщикам, не желая еще больше усложнять себе жизнь.

Уголовная ответственность. Недоработки

Рассмотрев, что руководство застройщиков ведет себя неправомерно, целесообразно поразмыслить над отправлением заявления о беззаконии в соответствующие органы. В большинстве случаях возбуждают дела о мошенниках-застройщиках, которые собирают деньги и присваивают их. Уголовный кодекс нашей страны регулирует такие вопросы, но и самим дольщикам необходимо осознать тот факт, что в случае ложного донесения на застройщиков им самим придется нести уголовную ответственность.

Но если все же дольщик уверен в факте совершения преступления, то отечественное уголовное судопроизводство обладает множеством инструментов чтобы  возвратить вложенные финансы дольщику. Перед тем, как возбудить уголовное дело, застройщик может предложить возвратить деньги пайщику. Благодаря определенным обстоятельствам и возвращению финансов вполне возможно, что дальнейшими действиями будет отказ в возбуждении уголовно наказуемого дела на застройщика.

Есть определенные варианты урегулирования разногласий между застройщиками и дольщиками в границах рассмотрения судовых дел, когда дольщики, к примеру, в связи с выплатой им ущерба, могут дать согласие на слушание уголовного дела, предполагающего для подсудного более выгодные условия при вынесении приговора.

В случае с гражданским судопроизводством, результат от уголовного судопроизводства будет самым эффективным тогда, когда на застройщика еще не поступало никаких заявлений о неправомерных действиях от остальных лиц, то есть когда застройщик может действительно потерять многое.

Следует отметить, что сама процедура притягивания к ответственности застройщиков имеет множество своих недочетов и недостатков. Рассмотрим же их:

1. Основным препятствием в судовой процедуре в отношении застройщика в большинстве случаев является опытная компания юристов, которая является его защитником в зале суда, и дольщику необходимо будет контактировать с ней. Что касается самих дольщиков, что довольно часто они даже не представляют себе, что же такое суд и какой должна быть выигрышная правовая позиция. Чтобы нанять профессионала необходимы финансы, которых у дольщика не так уж много. 

Судовые разбирательства могут длиться не один месяц, а то и несколько лет, что не сулит дольщику ничего хорошего, поскольку и другие дольщики также воспламенятся желанием получить свои инвестированные финансы таким же путем.

2. Когда речь идет о судопроизводстве, проявляются вполне очевидные проблемы. Основной является очень низкий квалификационный уровень правоохранительных органов и отсутствие желания этих самых органов разбираться с такими делами, поскольку результативность от суда в отношении застройщиков не гарантирована, необходимо немало постараться, чтобы чего-то добиться.

Второй проблемой считается «перевешивание» вины на другого. Прискорбно признавать, но так было раньше и так остается и в современном мире: сидят в камерах не те персоны, которые виноваты в содействии преступления. Кому приходится мотать срок? В большинстве ситуаций это гендиректора или бухгалтера, но не те, кто в действительности был зачинщиком всей этой мошеннической схемы.

3. В результате проблем в стране экономического плана рассмотрения дел в отношении застройщиков будут более длительными, так как появится большой наплыв исков и заявок о нарушениях правопорядка. Медлительность соответствующих органов будет расти, и медленный прогресс в деле не будет радовать обманутых дольщиков.

Какие же рекомендации можно предоставить дольщикам (в общем)?

1. Следует уделить максимальное внимание даже нескольким, казалось бы, довольно мелким и незначительным случаям просрочки или невыполнения обязательств договора застройщиками. В случае наличия всех необходимых оснований, необходимо без всяких сомнений как можно быстрее писать заявления на застройщиков.

Не забывайте, что не важна величина срока просрочки сдачи объекта, пускай это даже всего 1 день, застройщик обязан быть ответственным и понести необходимое наказание. Существует немало примеров попыток мирно и тихо решить проблемы с дольщиками, но все же помните, что бы ни предлагал застройщик, это все равно будет значительно меньше того, что вы можете получить через суд. 

2. Требуйте с застройщиков все прописанные в договоре долевого участия варианты возмещения ущерба.

3. В случае появления сомнений в выбранном застройщике из-за серьезных оснований – разрывайте договор и не медлите с этим, ведь дальнейшее затягивание в принятии решения может иметь негативное влияние на ваши интересы.

► Смотрите наши видео: новости, объекты, репортажи: