Статьи

Специалисты Лидман Брокерс говорят о специфике вложений в отечественную недвижимость и о нынешней актуальной инвестиционной загадке, когда одни уверены, что заработали, а другие только и успевают что подсчитывать убытки. На протяжении всего 2014 года рынок жилья постоянно удивлял: первые месяцы шокировали невероятным ажиотажем, летом затишье, затем, осенью – снова в бой. За последние года декабрь 2014 стал вторым после ноября 2011 года по показателям активности покупателей на столичном вторичном рынке недвижимости. Инвестируя финансы в квадратные метры, многие были уверены, что они спасают свои сбережения от припадков лихорадки, которая сотрясала всю экономику России. Как ни странно, но такого рода покупателей, которые решились на приобретение жилья не из-за того, что стандартная «двушка» уже маловата для увеличившейся семьи, а потому что девальвация рубля каждый день не радовала, многие привычно называют инвесторами, пускай даже с пометкой «долгосрочные». Уже много лет московская «вторичка» используется в качестве экономического инструмента среди любителей «смаковать ощущения». Но, стоит отметить, что инвестиции в отечественное жилье не всегда может быть удачным.

Большинство недвижимости на территории РФ, по сути, нельзя рассматривать как товар. Институт прописки, который существовал в Советском Союзе, со временем превратился в часть менталитета жителей России и сформировал у них невероятную привязанность к недвижимому имуществу. Нашим людям принципиально необходимо обладать формальным документальным подтверждением своих прав на метры квадратные (в прошлом ордер, а сегодня – свидетельство о праве собственности). Прописка пускай и была отменена в 1993 году, потому что она рассматривалась как нарушение конституционного права человека на свободу перемещения, но все же она не потеряла своей приоритетности. Сейчас даже, казалось бы, настоящие эксперты-риелторы используют формально устаревшие понятия и требуют предоставления регистрации по месту жительства, тем самым получая необходимые гарантии по сделке.

Около 85% жилого фонда в стране является собственностью граждан. Потребность в своем жилье рассматривается как фундаментальная для практически всего общества. Многие западные страны выделяются тем, что у людей отсутствует психологическая зависимость от жилья: их дом это их работа. Они обладают исключительно рациональным отношением к квартире – иметь в собственности квартиру может быть невыгодным делом из-за проблематичности ее содержания. Поэтому многие европейцы считают, что инвестирование в жилье это неразумное решение, поскольку существует множество более выгодных финансовых инструментов.

Но Россия довольно загадочная страна. У нас жилье в Москве по-прежнему рассматривается как показатель «удачной жизни». При этом соглашение на вторичном рынке не похоже на тот случай, когда есть покупатель с отличным счетом в банке и понятный определенный товар, который он посмотрел, оценил и оплатил. Процесс покупки объектов здесь зачастую происходит с помощью режима ручного управления, и нередко связан с распутыванием комка субъективных столкновений между участниками соглашения: одному не особо нравится продавец, второй не может отыскать хороший альтернативный вариант, третий не в восторге от риелтора продавца и т. д. А в итоге получается, что большую часть площадей на «вторичке» теоретически невозможно продать без профессиональной помощи. Все из-за того, что для нашего менталитета жилой объект это не только квадратные метры, а процесс купли-продажи – не только рыночные отношения, но и человеческие. Вполне понятно, что подобная модель порождает напряжение на рынке и в некоторой степени играет роль ограничителя его инвестиционного потенциала. 

 

Как вкладывать деньги в недвижимость?

Известно, что московский рынок жилья довольно продолжительный период не страдал от нехватки желающих подзаработать на нем. Первые инвесторы появились практически одновременно с процессом приватизации, в большинстве своем они имели какое-либо отношение к западному капиталу и немалые виды на столичную недвижимость. Приблизительно 23 года назад стоимость квартиры в центре Москвы не превышала $1 тыс. за 1 кв. м. – невероятно низкая цена для любой столицы.

На тот момент у нас как раз появились профессиональные менеджеры из заграницы и первые состоятельные россияне, которые уже сумели заработать в новой экономической ситуации. Появились новые запросы потребителей, на которые повлияли изменившиеся финансовые возможности. Особый уровень престижности получили большие объекты внутри Садового кольца. Особенность состояла в том, что таких квартир в свободной продаже не было. Постсоветское пространство быстро стало местом формирования рынка типового жилья, появились стандартные «однушки»-«двушки»-«трешки», но никак не квартиры площадью 150 кв. м. Здесь и начинается одна из самых любопытных страниц в развитии риелторской сферы – расселение коммуналок.

Стать частью этого предприятия можно было за $55 тыс. – приблизительно такие вложения были необходимы для обеспечения жильцов коммунальной квартиры индивидуальной площадью. На выходе инвестору вручались ключи от объекта стоимостью $150 тыс. Выгодно, не правда ли?

Через несколько лет многие потеряли интерес к пресловутым коммуналкам. Каким бы шикарным ни был ремонт нового владельца, соседи, зачастую не очень благополучные, были те же, так же как и «чистые» подъезды, старые коммуникации. Затем было решено расселять целые дома, последовательно создавая более однослойное социальное окружение и нынешнюю репутацию центральных элитных районов.

Только в первой половине 2000-х годов отмечается появление первых новостроек, современных элитных жилых комплексов, которые разделили инвестиционный интерес между «первичкой» и «вторичкой». Но все же, до самого кризиса 2008–2009 годов вторичной недвижимости удалось собрать немалую долю инвестиций, поскольку ее позиционировали как наименее рисковый и в то же время высокодоходный сегмент рынка.

Начиная с 2005 года до финансово-проблематичной осени 2008-го, цена столичной «вторички» выросла практически в четыре раза. Каждое второе соглашение совершалась не из-за решения необходимых жилищных вопросов, а по причине желания увеличения капитала. В определенные периоды доходность была больше чем 100%. На рынке жилья постепенно надувался пузырь, который громко хлопнул во второй половине 2008 года и обернулся резкими переменами инвестиционного климата. В итоге фразу «инвестиции в недвижимое имущество» сегодня необходимо использовать только с некоторой степенью условности.

Валютные вложения

За последние несколько лет существовала тенденция незначительного роста стоимости московского вторичного жилья. С 2009 года, когда столичную недвижимость больших сегментов начали номинировать в отечественной валюте, люди с радостью перестроились и довольно быстро приняли новые перемены. Но все же следует отметить немалую долю лукавства. Почему? Необходимо рассмотреть вложения в жилье за последние два года. Для начала нужно взять инвестиции в новостройки в качестве примера.

Итак, давайте представим обычный жилищный комплекс в столице. В начале строительства за 10 млн. руб. можно было стать владельцем 3-хкомнатной квартиры, площадь которой была бы не менее 84 кв. м. Люди, вложившие в те времена в эти объекты, надеялись продать их через 1 год за 13–14 млн. руб. и извлечь выгоду в виде 30% годовых.

Все к этому и шло, но до определенного момента. Инвестировав 10 млн. руб. (около $310 тыс. по курсу валют 2013 года), ко второй половине 2014-го условному инвестору действительно удалось бы реализовать жилплощадь за желаемые 14 млн. руб. Неудача была в том, что в то время эти самые 14 млн. руб. были равны сумме $250 тыс.

В итоге перед нами парадокс: люди, которые упорно живут философией рублевого мира, уверены, что они получили прибыль в размере 4 млн. руб.; инвестор, акцентирующий внимание на конвертируемой валюте, отмечает убыток от «вложений» в $60 тыс.

Если смотреть на наш рынок в европейском контексте, необходимо быть реалистом: в 2014 годы мы практически в 2 раза стали беднее. С первого месяца прошлого года столичное жилье массовых сегментов упало в цене на 40% в американской валюте, из них на 30% – за 4 месяца. Это просто удивительные показатели. «Благодаря» такой динамике, инвестировать в недвижимость фактически является бессмысленным.

Но все же необходимо обратить внимание, что российский рынок жилья все еще является одним из самых консервативных и проверенных инструментов сбережения финансов в долгосрочной перспективе. Подобная стратегия несколько отдаленно относится к инвестированию, но все же рассматривается как самая распространенная модель поведения покупателей во время девальвации рубля. Бесспорно, в сегодняшней ситуации московская недвижимость является недооцененной в валютном эквиваленте, и немного позднее, как свидетельствуют исторические данные, приступит к возвращению потерь. Поэтому сегодня специалисты Лидман Брокерс в Подольске рекомендовали бы тем, кто обладает сбережениями в иностранной валюте и необходимостью в приобретении жилплощади, не ожидать будущего снижения цен, а активно действовать в плане решения этого вопроса.